第二套房贷认定标准统一 公积金贷款紧缩 冲击波增大
来源：第一财经日报 作者： 发布时间：2007-12-12

    第二套房贷认定标准统一　监管部门本无意再发细则
　　央行和银监会近日联合下发补充通知，明确统一第二套房贷以家庭为认定单位，从而结束了持续两个月的银行各自为政的状态。
　　这份12月5日下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》是对9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的补充。9月27日的通知明确要求，第二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。
　　此次补充通知要求，商业银行第二套房贷标准以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。各商业银行应制定具体实施细则，并向央行、银监会报备。
　　一位监管官员向《第一财经日报》透露，9月27日的通知下发后，监管部门本无意再发细则，只是与几家大型商业银行形成共识，以"家庭"为单位界定第二套房，但由于多数股份制银行和外资银行倾向于以个人为单位界定第二套房贷，大型银行担心这块优质贷款份额受损而迟迟未有统一细则下发。
　　但到了11月，相对于人民币贷款同比少增千亿元，房贷增速则未减。央行和银监会为让商业银行切实执行房贷新政，于12月5日下发补充通知，并于昨日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。
　　补充通知要求，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他的均按第二套房贷处理。
　　对于已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
　　美国次贷危机蔓延带来的教训也成为此次补充通知出台的一个因素。
　　央行副行长刘士余在昨日的会议上表示，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转（加）按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和中国香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，也可以发现一些值得注意的教训。此外，据了解，银监会由专门小组分析了美国次贷危机对我国银行业的影响，并涉及了房贷。
　　补充通知规定，商业银行应要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。
　　不过，由于央行征信系统目前还不能完整提供家庭成员信贷信息，业内仍担心新标准的执行力度。（第一财经日报）

    公积金贷款首度纳入"紧缩令" 房贷冲击波加倍增大 
　　央行及银监会于昨天晚些时候发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），令房地产市场措手不及。多数市场人士感到意外，并表示新政将对未来楼市产生重大影响。
　　根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。专家称，将公积金贷款纳入'二套限令'将使房贷紧缩政策真正显力。
　　
　　《补充通知》要点：
　　●第二套房贷政策以户为单位执行
　　●有贷款记录的均按新政执行
　　●已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待
　　促紧缩政策真正显力
　　"补充通知很及时，且与中央经济会议确定的从紧信贷政策吻合。其中将公积金贷款纳入'二套限令'将使房贷紧缩政策真正显力。"上海某公积金专家表示。专家介绍，目前，全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。"如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，将使二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。"专家称。
　　根据《补充通知》，已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。而此前，在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内。
　　加重购房者观望情绪
　　根据《通知》，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20％；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
　　此次《补充通知》另外明确，以借款人家庭为单位认定房贷资数。对已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款买房可按首套自住房政策执行，否则按第二套房贷执行。已经利用公积金贷款购房的家庭，再次买房也适用上述规定。
　　"以家庭为单位计算套数的规定也将是影响楼市交易量的重要细则之一。"上海中原地产按揭部负责人介绍。据了解，目前上海等地均按照人为单位执行"二套限令"，这样的操作比较宽松，加上每年年底都是楼市淡季，《通知》的实际影响并不明显。但是，市场人士认为，一旦以户为单位计算，更多刚性需求和投资需求将会选择进一步观望。
　　落实到地方尚需时日
　　交通银行上海分行某支行个人贷款部经理则告诉记者，今年4月起，上海楼市进入快速回暖期，因此9月底以来的新政影响没有带来房贷业绩的同比大幅下调，但环比确实下降了30%以上。一些银行如果无法将对公业务的贷款指标移入对私业务，可能房贷量会更低。"如果以户为单位收紧购房贷款，对贷款业务确实会有较大影响。"上述银行人士表示。
　　但是，市场人士也透露，央行与银监会公布政策之日并不是地方具体执行新政的日期。银行贷款政策从总行下发到分行，再到具体支行大概需要一个月的时间。因此保守估计，新政执行日期可能在明年1月中旬。
　　另据了解，早在9月中旬，上海已经开始区分多次和首次申请公积金房贷享受不同的最高限额政策。比如第一次贷款的夫妻双方可以叠加计算贷款额度最高达到50万元，多次购房者则不能享受这种叠加政策。
　　"多种迹象表明，《补充通知》将房贷新政的紧缩力度进一步加强。但如何确认购房者之间的夫妻和亲属关系，如何严查税收、户籍、房产、收入等多项个人信息，还需要地方执行部门的全面配合。政策越繁杂越是给执行者留下放松的空间。"专家提醒。（上海证券报）

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