中介会成为房地产业最先碎掉的一环吗？

近期全国房地产业最热闹的事件莫过于“中天置业”倒闭案。虽然中天置业倒闭的直接“导火索”是挪用客户资金炒股、炒楼失败，但是其背后的深层原因更值得我们深究。由于中介公司扮演了房地产市场的“做市商”角色，因此，如果中介市场出现问题，对整个房地产市场的影响将难以估量。
其实，中介公司挪用客户资金炒股、炒楼早已成为业内的“潜规则”，并非什么新闻。虽然没有具体数据显示中介挪用客户的资金量究竟有多大，但是建设部在今年初就已发出警告，“占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的最大风险”。而深圳市房地产产业协会的一份调查报告也显示，中介公司挪用客户资金炒楼、炒股或低成本扩张“相当普遍”。显然，“中天置业”案所曝露的仅仅是“冰山一角”。
问题是，“中天置业”案何以拖到现在才被曝出。要知道，为了整顿房地产中介市场，建设部曾于去年底专门出台《中国房地产经纪执业规则》，并在今年初联合央行发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。深圳国土资源与管理局的负责人张文华给我们提供了部分答案，尽管“资金被挪用的情况很多，但是目前并没有负责监管的部门。”看来，监管缺位是中介公司违规的重大制度缺陷。
但是，我们更感兴趣的是中介公司的利润动机。由于挪用客户资金需要承担巨大法律风险，相应的风险补偿要求也必须足够丰厚。炒股、炒楼的巨额回报无疑满足了这一条件。但是，一旦股市和楼市出现回调，在市场上升期被掩盖的巨大风险将集中爆发。从时间点上看，上证指数从10月中旬6124的高点，到“中天置业”案爆发的前一天（11月12日），累积跌幅已经达到15%以上。我们相信，“中天置业”倒闭与A股回调之间绝非巧合。如果股市步入中期调整，一定会有更多的“中天”曝出。
祸不单行的是，在高层一系列收紧房贷、打压房地产的宏调“组合拳”打出后，房地产市场进入“观望期”，成交量迅速萎缩，导致中介公司的“造血”功能不足。根据各方统计的数据，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%；深圳下降了一半；广州下降约15%；重庆下降了44.5%。正是由于成交量的急剧萎缩，中介公司的资金链条普遍绷紧。就博览分析员掌握的消息，深圳不少房地产中介门店已经处于“歇业”状态。占据深圳房地产中介市场半壁江山以上的中原地产和世华地产最近也证实，两家公司自10月起均首次出现亏损，亏损额高达数百万元。更有业内人士判断，深圳地产中介出现首次全行业亏损情况。而且，在监管层强令各商业银行信贷“零增长”的背景下，房地产成交量至少在年内还将保持在目前的低位。
这一情况到明年1月份将会复杂得多。一方面，今年5次加息的累积效应将集中显现；另一方面，当各大银行的信贷冻结“解禁”后，银行的放贷冲动将集中释放；同时，包括廉租房、经济适用房在内的一系列房地产新政能否安然“落地”，也将对购房者的预期产生重大影响。因此，明年1月份将成为我们观察房地产成交量走向的一个重要窗口。如果届时房地产成交量仍然无法回升，一些管理不善、资质较差的中介公司就将出现资金链条断裂的情况。
回到本文开头的“中天置业”案，有分析人士将其看作是深圳楼市泡沫破灭的“导火索”，我们虽然不太赞成这一看法，但中介公司会否成为房地产业最先碎掉的那一环，确实值得我们关注。