中信证券维持房地产行业 强于大市 评级

　　中信证券认为，房地产价值中枢向上的大势却不会改变。按照地租理论分析，地价上涨有很强的合理性。2006 年全国招拍挂地价同比上涨20.58%，但是绝对地租上涨超过4.7%，级差地租I上涨了10.45%，级差地租Ⅱ同比上涨20%左右，地价的上涨有很强的合理性。

　　从另一个宏观面分析，虽然我国实行最严格的耕地保 
护制度，但耕地还是在不断减少，2006 年底全国耕地总量已经只有18.27 亿亩。在耕地总量有限的前提下，我国政府致力于提高农民的收入，这样农地单位面积产值增长趋势将不可逆转，这就意味着绝对地租仍然呈不断上涨的趋势。

　　中信认为，宏观经济的增长使级差地租I 继续上涨，主要体现在两个方面：一方面宏观经济增长使中国在全球经济中的地位不断提高；另一个方面，宏观经济增长加速了我国的城市化进程，使城市集聚效应不断增强。这样就驱动了级差地租Ⅱ上涨。即便是在货币政策紧缩的政策下，2008 年投资依然是带动经济发展的最重要的引擎。随着北京奥运会的举办，上海世博会的临近，以及城市地下交通的大规模建设，作为投资重要组成部分的基础设施建设投资会有稳定的增长，进而带动了级差地租Ⅱ上涨。同时，房地产价值和名义GDP 高度相关，地价没有下跌的基础。