地产股开始集体逆政策而动 是否能够否极泰来

　　1月7日，国务院颁布了有关《国务院关于促进节约集约用地的通知》。其中，闲置土地将征收20％闲置费，去年6月份各地政府专项回报处置情况的规定，不啻将欲图"囤盘、捂地"度过大治之年的房地产商底牌掀开。
　　1月9日，建设部、国土资源部等八部门房地产市场秩序专项整治办公室，又对外通报了26个房地产市场整治违法违规典型案例。其中，违规建设、闲置土地划拨、虚假房产广告以及非法房地产中介问题均有涉猎，堪称"典型案例敲响全行业警钟"。
　　不过，相关行业的经济学家和分析人士都认为，法令执行细则缺乏以及地方政府利益点所在，以及旺盛的市场需求和本币升值的长期趋势不变，2008年的房价仍将稳中走高，不排除二、三级城市进一步上涨的可能。"上涨幅度将会放缓，有利于国民经济的全面制衡。"
　　与之对应，房地产股也显示出不为政策所动的迹象。除了1月8日市场出现调整外，万科（000002）连日小幅回升，股价已从去年12月份低点的25元附近走高到如今的31元；招商地产（000024）价格从12月份低点的50元附近重上70元高位；而另一上海地产龙头陆家嘴（600663）也开始了缓步上涨，价格从21元回升到了25元附近。
　　闲置土地认定难
　　2007年管理层在"天天看股市"之余，对房地产行业也采取了逐步收紧政策。从提高土地的"一费两税"，到限制外资购地以及物权法的出台、限制信贷、二套房认定等等方面进行了规范，对于房地产企业来说，贷款不断紧缩的金融政策更在多重治理办法之外雪上加霜。
　　"闲置土地的认定一直是相关法令执行的关键所在，由于管理层并没有进一步配套细则出台，20％空置费的征收，警示意味大于实际意义"，民族证券房地产行业分析师崔娟表示。
　　由于土地收入是地方政府收入的支柱来源，由其所主导的闲置土地认定工作执行力度需待进一步观察。
　　从1999年国家第一次出台闲散土地处置规定上，就可看出开发商的捂盘、囤地现象多年来一直没有解决。"随便在一块土地上做点项目，就能证明该地并不'闲散'。这种无头公案并不在少数--尤其是实力雄厚的房地产商，更有资金和实力进行运作。"
　　房价增幅间接放缓
　　"增幅放缓与房价下跌是两个概念，而市场综合判断多从房地产政策出台也不过是达到了前者目的。"财经界资深评论人士如是说。
　　闲散土地征费以及上一年综合的治理给普通投资者带来了"好消息"。据悉，由于房地产行业的运行周期原因，每年年底房地产商在偿还上年信贷之后，将会在新年伊始重新贷款。消息人士透露，已经出现了部分房地产商贷不出款的情况--对于担忧一方面号召管理，另外纵容银行业贷款支持的人来说，管理层已经"动了真格"的。
　　另外，已经有小型房地产商主动将手中的闲散土地出让，这一方面加大了市场开发的力度和速度，同时也加速了行业的整合--无钱、无实力的开发商依靠土地升值的美梦破灭，要么加快建设速度，尽早实现资金回笼；要么拱手让人，给大型房地产商提供契机。对于投资者来说，政策执行的"正面"因素是最大的利好，房价有可能在行业的变局和拐点中出现回落。
　　不过，令业界较为担忧的是，房地产商拿到土地之后，开发速度和质量并非要点，在全行业资金链吃紧的情况下，土地闲置费用一旦征收以及收购兼并小房地产商，将会限制开发商的热情--供应量减少和成本的增加仍将由投资者来承担。
　　房地产股长期看好
　　在管理层接连出台相关房地产政策以及警示案例的同时，去年下半年深幅调整的房地产股旁若无人地重新抬头。
　　"即便是闲置土地将征收20％费率这个直接瞄向房地产商最后底牌的文件，也不过引发了房产股一天的回调。并且，从长远角度看，房地产股还将保持投资魅力。"分析师表示，专项土地政策还会接连出台，而金融信贷也将进一步收紧。
　　但是地产股的长期走势并没有改变。分析人士认为，市场具备真实的投资需求，加上人民币升值的宏观背景，以及奥运会提供的契机，中国的房地产行业将会保持与国民经济同步的上升势头。
　　流动性过剩推动了房市、股市齐发展，而房地产行业的资产泡沫远未达到高峰，各项政策的出台只是促使这种发展更为稳定健康--经济学家们表示，行业出现优胜劣汰的变革，加上资本市场提供的契机，优势房地产股的长远投资价值还将存在。
　　尤其值得一提的是，强势的地产股盘整之后已经出现了齐爆发的状态。1月10日，地产股一早即价格翻身，17只排名靠前的地产股全部上涨，不少股票的涨幅均超过了5％。1月11日早盘，万科仍旧稳步上升，显示出强劲的发展后劲。强势的地产股在宏观调控的背景下，更有机会并购中小地产公司，迎来更大的发展空间。
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　　土地调控再出重拳 开发商囤地将征收土地闲置费
　　宏观调控的"重拳"再次砸向囤地行为。
　　1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（以下简称通知），明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
　　《通知》中国务院的严厉要求再次将开发商们推向了风口浪尖。业内人士分析，强制征收土地闲置费仅仅是一个开始，坐等地价上涨的时代可能结束。
　　再刮土地风暴
　　2008年伊始，大片房地产违规项目就在土地整治中应声落马。
　　贵阳龙华房地产公司准备开发的新天大道项目，2002年12月就取得了87900平方米土地，并办理了建设用地规划许可证，但近5年了，该项目至今没有开工痕迹。
　　1月9日，在建设部、国土部等八部门召开的全国房地产市场秩序专项整治典型案例通报会上，这起土地闲置案被作为典型案例上了"黑榜"，并对其进行了通报。
　　这次整治行动共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起。政府对房地产市场调控的坚决，使市场上的紧张气氛骤然而升。
　　而此前，国务院办公厅下发了《通知》，分析人士认为，2008年楼市调控的第一枪以打击囤积土地为核心，很可能将影响整个楼市格局并对房价走势产生决定性影响。
　　国土资源部的相关负责人表示，以国务院的名义发出《通知》，就是要让整个社会都关注，尤其让政府部门都来重视和参与这件事情。在《通知》里，中央高层首次拿地价增值部分开刀。
　　"这是一个重要政策。"中国指数研究院华东分院副院长陈晟接受采访时表示。他说，这一新政策及其后续细则的出台，有望抑制多数开发商的囤地念头。据了解，目前国土资源部正会同有关部门抓紧研究制定具体办法。
　　记者了解到，此前对囤积土地的处理也有很多说法，但多半是征收闲置土地的增值税。陈晟认为，这个费用相对于动辄轮番上涨的地价来说，是非常少的，实际上不足以抑制开发商囤地以待增值的冲动。
　　"6月大限"迫近
　　 不难看出，国务院这次出台打击囤地政策实际上发出了一个非常明确的信号，决策层对开发商挟持大量土地又不开工的状况已经不能容忍！
　　阳光100常务副总范小冲表示，征收闲置土地费有利于盘活闲置土地，激活北京房地产市场，让更多的土地形成住房供应。
　　 在如何处理闲置土地问题上，这已经是第三份通知。此次《通知》可以说已将原有的政策缺口堵死。
　　 在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度是要求各地"严格执行"，并规定2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。随后，记者从北京市国土局了解到，北京已经初步做好各方面准备，将按照国土部要求及时汇报。
　　 但在采访过程中，仍有部分开发商对该《通知》对于地产和楼市的影响表示质疑，他们认为能达到什么样的效果还要看具体的政策细则出台以及政府的执行力度。
　　河南建业集团的一位内部人士告诉记者："从严处理土地闲置问题，今天不是头一遭。以往之所以未能取得效果，在地方利益驱动下执行力度疲弱是根本原因。要防止再次出现雷声大雨点小的现象，必须解决好政府政绩观、土地使用透明化、检查惩处力度等方面的问题。"
　　而在闲置土地的界定上开发商们认为也存在着分歧。
　　据上述人士介绍，很多地方土地拍卖后，就处于闲置和非闲置的状态。说闲置也可以，说不闲置也行，比如钉子户的问题，或者说所有的手续没有办全，怎么能说闲置？当然，也可以在建设过程中放慢节奏，照样可以规避政策风险。因此，关键是看地方政府怎么去认定，如何去执行