银河证券:万科A(000002)销售放缓

公司从2008 年5 月开始销售面积出现自2006 年来首次同比下降，6 月份更是销售面积、销售金额双双同比、环比均出现下降。这表明当前房地产市场的交易量严重萎缩的局面也已经影响到万科的销售。前期的销售增速部分是由于万科率先采取了降价等各种促销手段，从而取得了一定的先机。目前促销基本结束的情况下，万科的销售也自然受到整体市场萎缩的影响。同时5 月份四川发生的地震造成公司成都地区房地产销售处于停滞也对公司的销售计划的完成产生了影响。目前政府仍坚持从紧的货币和信贷政策，人民银行6 月再次决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，于2008 年6 月15 日和25 日分别按0.5 个百分点缴款，至此存款准备金率已经上调至17.5%。银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。明确要求商业银行严格把关房地产开发贷款，和个人住房贷款。在此情况下，开发商获得开发贷款更加困难，而第二套商品房贷款政策的严格实施仍将严重抑制和打击改善性需求和投机性需求，各地政府加强保障住房的建设也使部分刚性需求转入等待和观望阶段。目前房地产市场正处在开发商和消费者的僵持阶段，价格维持在高位，但交易量萎缩。由于房地产市场观望情绪仍然很严重，预计未来7-8 月房地产市场的交易将处于萎缩状态，因此万科未来两月的销售压力将很大。根据万科公司提供的资料，公司1-5 月，90 平米以下是销售的主力户型，占44%，显示目前市场基本是刚性需求。万科为此积极调整产品结构，实行聚集主流产品和小户型产品。即是将资源集中于有刚性需求支撑的“第一次置业者”，尽可能减少调控对公司造成的影响。此外，若交易继续萎缩，不排除公司采取进一步的促销策略以加快周转。公司在2007 年有约240 亿元的销售额未结算，根据我们的分析和预测，我们预测万科2008 年销售额实现30%以上的增长，每股收益0.70 元。考虑到公司较强的融资优势以及利用调控进行行业资源整合的优势，我们维持公司“推荐”评级。

2008-07-09_08_29_21万科A:销售放缓