万科A（000002）:11月销售数据点评
来源：兴业证券 作者： 发布时间：2007-12-05
在持续的偏空政策以及紧缩的银行贷款双重压力下，公司11 月的销售额数据仍然保持强劲的增长，并且月度销售单价首次突破1 万元，达到10393 元每平米，足以表明目前的一手房市场整体上销售形势依然较好。以最新的上海11 月新房成交数据为例，住宅成交面积仍然在200 万平米以上，同比增长16.3%，与此同时，取得预售许可证的在售住宅面积仅约514 万平米，市中心的个别区域可售住宅套数仅为两位数。无房可售的局面以及年底淡季到来将可能使得12 月份公司销售金额将小幅回落，但除个别区域外，房价仍将保持向上趋势。
最近公布的经济适用房政策可能会在短期内使得购房者形成一定的观望气氛，但由于经济适用房在房形、购买人户籍、收入水平等方面的限制使得中等收入家庭很难被纳入保障体系，经济适用房并不不会从实质分流市场对商品住宅的需求。另一方面，经济适用房用地采取行政划拨的形式，也势必减少地方政府土地出让金收入，增加地方政府开支，在房价合理上涨的背景下，地方政府大力推动经济适用房建设的主观能动性有限。总体而言，我们认为经济适用房政策并不会对商品住宅的需求早成负面影响。

土地拓展方面，公司仍然保持稳健的步伐，11 月新增土地储备略快于上月。公司依然采取灵活的方式获取项目，三个项目中挂牌、拍卖、股权收购各一个。公司适度的土地储备扩张速度和多样化的获取方式有效的降低了可能面临的市场风险。以铜山街道项目为例，公司收购的每平米建筑面积土地成本约1.5 万元，目前区域内楼盘售价已经达到2 万左右，且基本已经没有新的土地供应。假如项目2 年后入市，区域内房价每年上涨10%，再加上万科的品牌溢价，该项目的毛利率大致可以达到25%左左右。
维持对公司07-09 年EPS 分别为0.71 元，1.27 元和1.91 元的预测，公司目前股价不到08 年26 倍PE，维持对公司的“强烈推荐”评级。
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